寓言家|2019年計劃再拓2-3萬套房源——對話建方長租總經理甘偉

房地產門戶-房博士  | 2019年06月25日 17:43:21  | 來源:克而瑞廣州租賃事業部
[提要] 住房租賃行業在政策推動下,經歷了蓬勃擴張的兩年,在規模化之后,行業逐漸進入了思考期。

前 言:住房租賃行業在政策推動下,經歷了蓬勃擴張的兩年,在規模化之后,行業逐漸進入了思考期。行業發展方向也正在從早期的大肆擴張向精細化運營方向轉變,如何做好長租,是整個行業參與者共同思考的問題。

在與建方長租總經理甘偉先生就整個租賃市場進行深入探討的過程中,我們也對建方長租有了全新的認識。

一、市場觀點:如何看待地產系剝離長租業務

2018年下半年開始,租賃業務擴張放緩,像朗詩綠色集團、遠洋地產都將長租業務剝離,這是否有行業背后的因素?

甘偉先生分析道,“中國房地產發展從增量到存量是必然過程,增量是新房交易,而存量是細水長流的事情,但目前國內仍是以新房交易為主的增量市場,并不像國外發達國家存在酒店、停車場、長租公寓等多樣化市場。另外就是國內的長租公寓的盈利模式還處于探究期,并沒有很好的收益回報,重資產也導致企業資金周轉變慢,這都是目前行業暴露出的問題。”

行業熱度降低,業務剝離,但這也正是行業轉向精細化運營,開始思考持續運營道路的良機。冷靜期結束,租賃行業將會進入新的階段。

如何看待不同背景企業試水長租的現狀

創業類企業、房地產中介、房地產開發商和酒店運營商都在試水長租公寓,但項目實際運營時普遍出現溢價能力較弱問題。甘偉先生說:“租賃行業的進入門檻低,而資金門檻卻很高,過高的資金投入促使各企業想盡辦法降低成本。拿人房比來說,長租公寓的人房比多數是1:80,經濟型酒店是1:20,度假型五星級酒店能去到5:1,可見酒店能為客戶提供不同層次的產品服務,產生服務溢價,而長租公寓難以實現。”

甘偉先生還提到,“從我大量的公寓運營經驗來看,客戶的居住周期在8-10個月,受其個人工作、居住需求等影響,公寓續租率普遍較低,這很難培養客戶對品牌的忠誠度。”由此可知,長租公寓現今的續租情況不能夠給企業帶來長期穩定的收益,各路企業仍需尋求經營突破。

長租公寓在廣州應當如何踐行

廣州是一座擁有深厚文化底蘊的現代化都市,大量新型商品房與城中村并存,租金均價低于北上深,同時城市建設配套完善,“是一座對租客相對友好的一線城市”。

甘偉先生表示,“廣州近半的流動人口租住在城中村里,一個大型金融商業中心周邊總會有相對實惠的村屋房源補給,這形成廣州租賃市場天然的價格調節器。”從供給端看,廣州放租主體結構多樣化,放租房源品質多元化,放租價格區間廣,充足的供貨能同時滿足不同群體的基本需求。因此甘偉先生認為,“在廣州擁有龐大的存量市場的前提下,長租公寓的發展方向應是盤活舊資產,釋放城市新活力。”

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二、建方長租的定位和發展規劃:做租賃行業的推動者

國內目前租金收益率多數城市不足2%,而國外的城市則可以達到4%-5%。因此國內的租賃市場租不抵供,單純個人想通過租賃回報作為投資房產的收益是完全不可能的。加之項目運營期需資金的長期支持,而現今行業內仍在摸索長租的最佳盈利模式,故做長租是一項道阻且長的事情。

甘偉先生說:“建方長租作為一個國家住房租賃發展戰略的擔當者,并非以追逐利潤最大化的企業身份出發。”建行依托自身客戶大數據收集,創新推出市民不動產財富管理手段,即“存房”業務。2017年底,建行聯合方圓成立廣州建方房屋租賃管理有限公司(建方長租),目前廣州、佛山、東莞、珠海、中山、惠州累計六城在運營,簽約超10000套,出租率達88%,出租均價為3900元/月。建方長租立足珠三角,面向全中國,致力于推動租賃市場的合規發展,以盤活家庭閑置用房,從而加大市場供給,加快資源之間的流動和配置,惠及民生。

延伸產品線,增強客戶黏性

據了解,建方公司旗下現有兩大系列產品:分散式產品系列“建方·家”、集中式產品系列“建方·寓”。與自如、蛋殼等分散式長租公寓運營商的產品不同,“建方·家”不進行房屋隔間出租,而是向家庭客戶整租房源,以一個完整的居住生活空間增強客戶對產品的歸屬感。

甘偉先生說,“人居住狀態的升級是從空間共享化到私有化的升級,建方期望客戶能從‘寓’轉換成‘家’,“寓”可以是一個青年白領的居住起點,當青年渴望擁有足夠的空間布置成自己的家時,“家”將是他很好的選擇。建方以延伸產品線的模式,增強與客戶的長久黏性,這正如建方長租的宣傳語——長租即長住,長住即安家。”

深耕廣州,探索長久發展模式

“量決定品牌影響力,質是活下去的根本。”甘偉先生認為。

與眾多長租品牌前期發展模式相近,建方長租短期內仍會繼續擴張規模,并計劃今年拓展20000~30000套房源,逐步建立品牌影響力。但同時建方也將深耕廣州租賃市場,細化相應產品線,從而打通廣州城市市場。為了更準確制定長租產品,建方長租有意向聯合多方力量制作《城市租賃市場白皮書》,對廣州住房租賃市場進行深度調研,多維度剖析市場行情,尋找市場規律,解決長租痛點問題。

甘偉先生說:“身為一個企業,建方在響應國家號召發展租賃事業,有情懷推動租賃行業發展。但并不代表著建方會不計成本的持續規模擴張,接下來建方還是會回歸市場,探索長租盈利模式,做一個可持續性發展的企業。”

結束語:背靠國有大行和百強房企,建方長租不是追逐利潤最大化的企業,而是一個有情懷和責任感的企業,致力于真正實現“房住不炒”,拒絕哄抬市場租賃價格,不與民爭利,樹立行業標桿,提供住房有品質、租者有尊嚴的生活。

無論未來如何征程,建方長租將常保初心,堅定為社會做有意義的事,成為推動中國住房租賃發展的市場力量。

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克而瑞廣州租賃事業部負責人 賈立國:克爾瑞要做專業兼有情懷的企業

“在與甘總的交流過程中,我們感受到甘總是有情懷的人,建方長租亦是有情懷的企業。在推動城市租賃行業的發展道路上,我們克而瑞作為服務生,針對租賃市場成立專業研究團隊,為行業提供專業服務,做專業兼具情懷的企業。”

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